買方賣方服務費怎麼分？2％ 與 4％ 是規定還是習慣

買房和賣房時，服務費怎麼分擔，法令沒有規定固定比例，只規定兩邊合計不得超過成交價的 6％。你常聽到的「買方 2％、賣方 4％」是市場長期形成的習慣做法，不是法定標準，也不是每個案件都適用。真正決定你要付多少的，是你簽的委託契約或要約書上寫的費率。

為什麼會形成賣方多付、買方少付

市場上賣方付得較多，主要有幾個原因，理解這些原因，你就知道在什麼情況下有機會談出不同的結果：

• 賣方是委託的起點：多數物件是屋主先委託業者銷售，業者投入廣告、帶看與維護的成本，傾向由賣方負擔大部分費用。
• 買方的服務偏重搜尋與議價協助：許多買方是透過業者已掌握的物件來看屋，業者認為買方負擔較小的比例即可。
• 競爭與習慣：長期下來，市場形成了一個大家熟悉的區間，新進的業者與消費者都沿用。

但這並不表示買方一定只能付 2％。有些物件稀少、搶手時，業者可能提高買方端的比例；反過來，在買方市場，賣方有更大的議價空間。

用數字看分擔

以下用成交價 2,000 萬元示意計算，說明不同分法對雙方荷包的影響：

這張表只是幫你看到「同樣的成交價，誰付、付多少」可以有很多組合。合計都沒有超過 6％（也就是 120 萬元）。你可以用買賣房仲服務費試算改成自己的成交價與費率。

協商時可以提出的條件

分擔比例可以談，以下是常見的切入點，可以依自己的情況選用，不必每一項都提：

1. 以總價換費率：如果你的物件價格較高、條件單純，可以主動詢問費率能不能降低。
2. 專任換折讓：賣方若願意簽專任委託，可以要求以較低的費率作為交換。
3. 一手買、一手賣：如果你同時出售舊屋、購買新屋，並且委託同一家業者，可以詢問是否有合併優惠。
4. 服務內容換費率：若你自己處理許多事務（例如自行看屋、自行準備文件），可以要求相應的減免。
5. 付款時點：如果價格談不動，至少把付款時間與條件寫清楚，例如過戶完成才付尾款。

詳細談判技巧可以看服務費議價指南，你也可以用議價省多少估算折讓後的金額。

買方要注意的地方

買方常常以為「服務費是賣方付的」，結果成交時才發現還有一筆自己要付。避免意外的做法是：

• 看屋前先問：直接問「如果我買，我這邊要付多少服務費？」並請對方提供書面。
• 要約書上寫清楚：出價時使用的要約書通常會載明買方服務費，簽名前要確認數字。
• 留意其他名目：像是「代辦費」、「文件費」等，要問清楚是否另計，不要在成交當天才被告知。
• 確認有沒有合計超過上限：即使你只看到自己這一邊的費率，也可以詢問賣方那邊的約定，以確認合計沒有超過 6％（業者不一定願意透露對方的具體數字，但你可以要求說明是否符合規定）。

賣方要注意的地方

賣方的服務費通常較高，要特別留意：

• 費率與服務是否相符：如果費率高，就要看廣告投放、帶看頻率與回報機制是否清楚。
• 服務費的扣除時點：常見是簽約時付一部分、過戶完成後付尾款，請確認契約怎麼寫。
• 稅務影響：賣房時支付的仲介費，在房地合一稅中可以列報為成本費用的一部分，但有上限規定，詳見賣房仲介費與房地合一稅。
• 成交價與淨收入：真正落袋的金額是成交價減去服務費、房貸餘額與稅費後的剩餘，所以費率的 1％ 差距，會直接反映在淨收入上。

租賃與買賣的分擔差別

租屋的分擔方式與買賣不同：租賃是房東與房客兩方合計不得超過一個月租金，常見做法是雙方各付半個月。如果你要看租屋的細節，請參考租屋仲介費怎麼算。

不同市場環境下，分擔比例怎麼變

分擔比例會隨著供需而變。在賣方市場，例如熱門區域、物件稀少、買方競爭激烈時，賣方的議價籌碼大，可以要求業者降低賣方費率，業者也可能提高買方端的比例來維持整體收入。反過來，在買方市場，也就是物件多、買家少、成交較慢的時期，賣方更需要業者投入資源，願意付出的費用比例可能反而較高，買方則較有機會談到較低甚至免付服務費。

所以，與其死守「2％ 與 4％」的刻板印象，不如問自己兩個問題：第一，這個案件中我是供給稀缺的一方，還是需求稀缺的一方？第二，業者在這個案件中真正投入了什麼？答案不同，合理的分擔也不同。

一個完整的協商範例

以下用示意情境，說明怎麼把分擔談清楚。屋主王先生想賣一戶預計成交 2,000 萬元的中古屋，業者報價賣方 4％、買方 2％。

1. 王先生先確認業者是專任還是一般委託，並要求書面報價。
2. 他評估物件位置好、條件單純，向業者提出：願意簽專任，希望賣方費率降為 3.5％，並要求每兩週書面回報帶看狀況。
3. 業者回覆可降為 3.5％，但專任期間為三個月。王先生接受。
4. 買方出現後，買方端費率仍為 2％，合計 5.5％，在 6％ 上限內。
5. 王先生的服務費為 2,000 萬 × 3.5％ = 70 萬元，比原報價少 10 萬元。

這個例子中的人物與數字都是虛構的示意，目的是說明協商是一個用條件交換的過程，而不是單純的殺價。

如何要求「合計不超過 6％」的證明

買賣雙方是各自與業者簽約，彼此不一定知道對方的費率。如果你想確認合計沒有超過上限，可以這樣做：

• 在契約中加入一行文字：「本契約約定之服務報酬，與他方約定之服務報酬合計不超過成交價百分之六。」
• 請業者以書面說明另一方的費率是否符合上限，即使不披露具體數字，也應該能回答是否符合規定。
• 若發現有疑慮，向地方政府地政單位查詢，由主管機關協助確認。

另外，服務費的分擔也要與其他費用一起看，例如買方可能還需要負擔履約保證費、代書費，賣方則有稅費。這些費用的分擔不屬於服務費的上限範圍，但同樣需要寫在契約裡。

常見問題

我是買方，業者說服務費是賣方出，我還需要簽什麼嗎？

即使不用付費，也建議確認契約內容與服務範圍，並留意要約書與買賣契約上是否有任何由買方負擔的費用條款。有疑問就先暫停簽名。

兩邊都是同一家業者，會不會對我不公平？

同一家業者同時代表買賣雙方時，會存在利益衝突的可能。你可以要求業者清楚說明立場、揭露重要資訊，並在契約中寫明各自的權利與義務。必要時可另聘地政士或律師把關。

可以只付一方，另一方不付嗎？

可以，只要契約這樣約定，法令只限制合計的上限。

資料來源

• 內政部地政司 — 不動產經紀業相關公告與契約範本
• 內政部不動產資訊平台 — 不動產交易與經紀業資訊
• 全國法規資料庫 — 不動產經紀業管理條例