不動產說明書怎麼看？買房前最容易漏看的十個重點

不動產說明書是仲介業者在買賣過程中，依法應提供給買方、說明物件基本資料與重要狀況的書面文件。買方簽名前，最好逐頁閱讀，並與你實際看到的屋況、登記謄本與社區資料相互對照。很多交易後的爭議，其實是因為買方沒有仔細看說明書，或業者在某些項目上寫得含糊。這篇文章整理說明書的結構，以及買方最容易漏看的十個重點，幫你在出價前就發現可能的問題。

為什麼說明書很重要

依不動產經紀業管理條例，經紀業在受託銷售或承租時，應該提供不動產說明書，並由經紀人簽章。說明書應載明物件的基本資料、權利狀況、使用限制與其他重要事項。如果說明書的內容與事實不符，買方有權主張業者的責任，但前提是你保留了證據，並且在事前有向業者提出疑問。

要注意的是，說明書是業者整理的文件，並非完全等同於官方查證結果，因此你仍然應該自己核對登記謄本、查詢政府公開資訊，並在必要時請專業人士到現場檢視。

說明書通常包含哪些內容

• 物件的地址、面積、登記資料
• 土地與建物的權利狀況：所有權人、他項權利（例如抵押權）、查封或限制登記
• 使用分區與用途
• 屋況：建築結構、屋齡、樓層、車位類型
• 管理與社區狀況：管理費、公共設施
• 瑕疵與特殊事項：是否有漏水、重大修繕紀錄、特殊事件
• 租賃狀況：是否有租約
• 稅費與其他費用的說明
• 業者的服務報酬與付款方式

十個最容易漏看的重點

1. 權利狀況與抵押權

核對登記謄本上的所有權人、持分比例與他項權利，確認是否有抵押權、地上權或查封登記。有抵押權不代表不能買，但需要約定塗銷的時間與款項處理方式，並搭配履約保證較為安全。

2. 面積與坪數計算

登記面積可能包含公共設施，與實際使用空間差距很大。請看清楚主建物、附屬建物與公共設施各佔多少，並確認車位是否計入、是否有獨立產權。

3. 漏水與壁癌

看屋時要觀察天花板、牆角與窗邊是否有水漬。說明書上若有「現況交屋」的字樣，意味著賣方不一定負責修繕。你可以要求賣方在契約中說明是否有漏水紀錄，並了解屋頂、外牆或管線是否有維修過。

4. 結構安全與屋齡

了解建築的屋齡、結構類型與是否位於需要特別檢視的區域。如果對結構有疑慮，可以請專業的建築師或結構技師到場檢查。

5. 海砂屋與輻射屋

這是台灣歷史上被廣泛討論的屋況問題。你可以向業者詢問是否有相關檢測紀錄，也可以向地方政府建築管理單位查詢是否被列管。若是屋齡較長的建築，建議特別留意。

6. 事故屋與特殊事件

如果房屋曾發生特殊事件，說明書中的揭露方式與範圍由法令與契約範本規範，買方可以明確詢問並請業者以書面說明。

7. 違建與增建

頂樓加蓋、陽台外推、地下室違規使用，常出現在中古屋。這些部分的產權並不明確，未來可能被拆除或限制使用，貸款額度也可能受影響。請問清楚哪些部分是合法登記的。

8. 租約與占用情況

如果房屋目前有租約，買方在買賣契約中需要明確約定交屋時是否點交空屋、租約是否由買方承接，並了解租約的剩餘期間與押金處理方式。

9. 管理費與公共基金

查詢管理費金額、是否有欠繳、公共基金是否需要補繳、社區是否有大型修繕計畫與特別分攤。這些費用在交屋時可能影響你的支出。

10. 服務報酬與其他費用

說明書上會載明業者的服務報酬，請核對是否與契約一致，合計沒有超過 6％ 上限，並確認是否有其他收費。

實際查證的管道

• 登記謄本：向地政事務所申請，或透過線上服務查詢，確認權利狀況。
• 實價登錄：查詢周邊成交價格，作為議價參考。
• 建築管理資訊：向地方政府建築管理單位查詢使用執照、建築圖說與違建紀錄。
• 社區管委會：詢問管理費、公共基金與近期修繕計畫。
• 鄰居與管理員：以友善的方式了解社區的實際狀況。

看說明書的實用做法

1. 拿到說明書後，帶回家慢慢看，不要當場簽名。
2. 用螢光筆標出不理解的項目，逐項詢問。
3. 與登記謄本、現場觀察的結果交叉比對。
4. 將業者的回答以訊息或書面留下紀錄。
5. 必要時請專業人士，例如地政士、建築師或律師協助。

常見的錯誤

• 只看價格與位置，不看權利與屋況
• 以為「現況交屋」就是什麼都不用問
• 簽了說明書卻沒有留一份副本
• 口頭問過，卻沒有留下紀錄
• 忽略管理費與公共基金，交屋後才發現額外支出

何時該找專業人士

如果你發現權利狀況複雜、懷疑有重大瑕疵，或業者拒絕提供資料，建議先暫停出價，並請專業人士協助檢視。你也可以使用本站的簽約前問仲介檢查清單，逐項確認出價前的準備事項。

看屋日的現場檢查順序

說明書是紙上的資料，看屋才能核對現場。建議用固定的順序檢查，避免遺漏：

1. 外部：外牆是否有裂縫、剝落或滲水痕跡，招牌與冷氣室外機是否安全。
2. 公共空間：樓梯間、電梯、消防設備與逃生路線是否維護良好，信箱與垃圾空間是否整潔。
3. 室內牆面與天花板：用手電筒斜照，容易看出細微的水漬與裂縫。
4. 窗邊與浴室：窗框是否有滲水、浴室的防水層與排水狀況。
5. 水電管線：同時打開多個水龍頭與電器，測試水壓與電力是否穩定。
6. 噪音與氣味：安靜的時段與尖峰的時段各看一次，並留意是否有異味。
7. 周邊環境：夜間與雨天再看一次，了解淹水、交通與治安的實際情形。

與說明書對照的紀錄方法

看屋時拍照、錄影，並把每項檢查的結果記在手機備忘錄。回家後，把說明書上的項目逐一對照：說明書寫「無漏水」，但你拍到壁癌，就要請業者說明；說明書寫「現況交屋」，你就要在買賣契約中確認哪些項目是賣方的責任。這份紀錄在議價與簽約時都很有用，因為它讓你能以具體事實，而不是感覺，提出要求。

如果現場問題很多，也可以考慮在簽約前，請專業的驗屋人員或技師檢查，並把檢查結果作為議價依據，或作為買賣契約中要求賣方修繕的附件。

常見問題

說明書上沒寫的瑕疵，賣方就不用負責嗎？

不一定。賣方或業者是否須負責，要看是否故意隱瞞、契約約定與具體事實，建議保留證據並諮詢律師。

說明書可以事後補簽嗎？

說明書應在簽署買賣契約前提供，若業者事後才補，建議特別留意並詢問原因，必要時以書面記錄。

我是租客，也有說明書嗎？

租賃也有相關的說明文件，內容與買賣不同。簽約前請向業者索取並閱讀，同時對照租賃契約。

資料來源

• 內政部地政司 — 不動產說明書應記載事項與登記資訊
• 內政部不動產資訊平台 — 不動產交易與經紀業資訊
• 內政部國土管理署 — 建築管理與國土資訊